Tavaly év végén részletes elemzését publikáltam itt a blogon a Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap működésére vonatkozóan. Azzal az írással a modell fenntarthatatlanságára és a hozamok / kockázatok aszimmetrikus voltára kívántam rávilágítani.

Nos, bevallom magam sem gondoltam volna még akkor, hogy ilyen gyorsan bekövetkezik szinte egy teljes napfogyatkozás a budapesti, esetünkben kiemelten a belvárosi lakáspiac vonatkozásában. Márpedig a világjárvány kezelésére hozott védelmi intézkedések szuperszonikus sebességgel sötétítették be az eget e felett a néhány éve, néhány éven át fényesen ragyogó és szárnyaló piac felett. 2020 első negyedévében nemcsak a 2019 második félévétől megfogyatkozó kereslet következtében már egyébként is érezhető lassulás (lásd a KSH lakásárindexét), az árak konszolidálódása nyomta rá a bélyegét erre a piacra, hanem a hirtelen megszűnő turizmus miatt cash-flow-jukat, valamint rövid-, és középtávú kilátásaikat elvesztett lakáshotelek is kiléptek egyrészt az eladó, másrészt a hosszú távra kiadó lakások piacára, ahová mostanában még bizonyos panziók, szállodák is beléptek. Így – túl a megnövekedett kínálaton és az eltűnő keresleten – az ingatlanok és általában az eszközök értékét meghatározó, azoktól várható – éppen csökkenő – bevételek, valamint az eszköz tulajdonosok hozamelvárásainak kombinációjának eredményeképpen mostanában jelentős lakáspiaci átárazódásnak lehetünk tanúi!

Na, de vessünk ismét egy pillantást a tavaly év végén már meglehetős részletességgel bemutatott Lakásalapra, illetve arra, hogy az hogyan viselkedik ebben a vészektől terhes időszakban. Nem meglepő, ha azt mondom, hogy nincsenek jó híreim. Először is szembe tűnő, hogy a tavaly még marketing értékkel bíró hozam adatot már nem publikálják az alap nyitó oldalán.

Nem meglepő, ugyanis a korábban használt 1 éves visszatekintő hozam adat (ami jelenleg 3,3%) ma már nem nevezhető kiemelkedőnek. Elég, ha csak a mindenki által ismert és egy ideig közkedvelt MÁP+ 4,95% várható éves hozamával vetjük össze azt.

Az alap vagyona tavaly kb. 5 Mrd Ft összegnél tetőzött és onnan azóta kb. 10%-al csökkent, úgy, hogy az egy jegyre jutó nettó eszközérték folyamatosan nőtt. Azaz némi tőke kiáramlott az alapból. Mondjuk ők voltak a “smart money” tulajdonosok, akik vagy látták a jövőt és átmentek készpénzbe (Ft, vagy akár deviza formában), vagy egyszerűen átváltottak a kockázatmentes MÁP+-ra. Itt tudni kell, hogy 2019. május 15-től a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ajánlása alapján az ingatlanbefektetési alapok legalább 180 napos határidővel vállalhatják a befektetési jegyek visszaváltását. A szigorítás a korábban kibocsátott befektetési jegyekre nem vonatkozik, az újonnan kibocsátottakra viszont igen. Egyébként a Lakásalap a korábbi kibocsátású befektetési jegyekre 56 napos visszaváltási határidőt vállal. Tehát valójában legkorábban majd 30-60 nap múlva derülhet ki, hogy a márciusi “napfogyatkozás” milyen hatással is volt az alap vagyonára!

A vagyon eddigi csökkenése logikusan csökkenő lakásszámmal is járt, ugyanis 84-ről 75-re csökkent az alap tulajdonában lévő lakások száma. (Külön érdekes lenne megnézni, hogy melyik lakások, mikor, kinek és milyen árakon kerültek vajon értékesítésre.) Illetve a korábbi 90% feletti bérbeadottsági mutató immáron csak 85%!

Csökkenő hozam, csökkenő vagyon, csökkenő lakásszám, várhatóan csökkenő bevételek. Ez így egy lefelé mutató spirálnak tűnik.

Még egy dolog: Finoman szólva sem tartom elegánsnak, hogy az alap honlapján az MNB 2017. májusi lakáspiaci jelentésében olvasható optimista, a korlátlan növekedés érzését sugalló álláspontot használják még 3 évvel később is, a jelentősen és negatív irányban megváltozott piaci körülmények ellenére is értékesítési érvnek, holott a 2019. novemberében publikált legutolsó jelentés már mértéktartásra int a korábban optimista piaci kilátásokat illetően!

A nagy dobás (The Big Short) című ikonikus filmből pont ide illik egy jelenet (ahol 0:14-0:17 között látható és hallható a klasszikus mondat).

A Wall Street farkasa (The Wolf of Wall Street) című filmben is elhangzik a nyugtatás